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| 제목 | 깡통주택 - '소액보증금'은 항상 받을 수 있을까? | |
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| 글쓴이 | 부교협 | 2017.01.26 / 조회수:286265 |
Q. 전세로 살고 있던 집의 집주인이 전세보증금을 올려달라는 말을 하자, A남은 돈을 구할 방법을 고민하며 걷고 있다가 우연히 전봇대에서 “전세 3,400만원[각주1], 즉시 입주가능”의 전단지를 발견하고는 해당 부동산중개업소에 전화를 걸었다. 주위 시세에 비하여 지나치게 싸게 나왔고 등기부상 저당권․가압류 등 채무관계가 복잡하여 A남도 처음에는 의심을 가질 수 밖에 없었지만, 부동산중개업자 B녀가 “집주인이 이자를 잘 내고 있고, 만약의 경우 소액보증금은 우선변제권이 있으니 문제없다”는 취지로 말을 하자 A남도 안심을 하고 집주인을 위임을 받았다는 B녀와 임대차계약을 체결하였다. 입주후 4개월이 지나자 해당 건물에 대해 경매절차가 시작되었다. A남은 배당기일에 배당을 받을 수 있을까요?
A. 경매신청등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖춘 주택임차인은 일정액의 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 자기 채권의 변제를 받을 수 있습니다(동법 제8조 제1항). 이는 소액임차인의 경우에 그 임차보증금이 비록 소액이라 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회정책적 고려에서 나온 민법의 일반규정에 대한 예외규정입니다. 이 규정에 따르면 배당기일에 3,400만원 전액을 배당받을 수도 있습니다. 다만 소액임차인이라고 주장하는 경우에도 배당을 받지 못하는 경우들이 있습니다. 가. 소액임차인 최우선변제권 제도를 악용하여 실제 거주하지 않거나 또는 전입신고 후 그곳에 거주하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는것에 있지 않고 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있다면 동법상 소액임차인으로 보호받을 수 없게 됩니다[각주2]. 사례의 A남은 이 경우에는 해당하지 않으므로 이를 이유로 배당에서 배제되지는 않을 것입니다. 나. 임대차계약이 다른 채권자들을 해하는 사해행위로 인정되어 취소되는 경우입니다. 즉 임대인인 집주인이 이미 채무가 자신의 재산을 초과하는 상태(채무초과상태)에서 자신 소유의 유일한 주택에 대하여 동법 소정의 소액임차인으로 보호되는 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권의 설정행위는 사해행위취소의 대상이 될 수 있습니다[각주3]. 사례의 A남의 경우에 임대차계약을 체결할 당시 등기부상 저당권․가압류 등으로 채무관계가 복잡한 주택에 입주하였기에 이러한 사해행위를 이유로 임대차계약이 취소되고 결국 배당에서 배제될 가능성이 있습니다. 위 사례에서 알 수 있듯이 소액임차인이라고 하더라도 항상 배당을 받을 수 있는 것은 아니라는 사실입니다. 특히 이러한 사실을 모르는 임차인들을 상대로 사기행각을 벌인 일당이 적발되는 일도 있었습니다. 해당 사건의 일당은 주택의 시가를 높여 많은 대출을 받고, 나아가 임차인으로부터도 보증금을 받아 챙긴 뒤 잠적하였는데, 이처럼 주택의 시세보다 담보하는 채무액수가 더 많은 주택을 소위 “깡통주택”이라고 부르고 있으며 깡통주택에 입주하는 임차인은 큰 피해를 볼 수 있으므로 주의를 요합니다.
*[각주] 1) 2016. 3. 31.부터 서울지역에서 소액보증금 최우선변제권으로 보호되는 범위는 보증금이 1억원 이하인 경우에 그 중 3,400만원까지이다. 2) 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 3) 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 |
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